Beim Durchstöbern von Immobilienanzeigen sind Ihnen wahrscheinlich Begriffe wie F1, F2 oder F3 begegnet, ohne dass Sie immer wussten, was sie unterscheidet. Diese Codes bezeichnen die Anzahl der Hauptzimmer einer Wohnung, nicht deren Fläche oder Standard. Der Buchstabe und die folgende Zahl genügen, um die Zusammensetzung einer Wohnung zu beschreiben, aber mehrere Feinheiten verdienen es, näher betrachtet zu werden.
Hauptzimmer: das Kriterium, das die meisten Anzeigen nicht erklären
Bevor man die Zimmer zählt, muss man wissen, was als Zimmer zählt. Nur die Hauptzimmer fließen in die Berechnung ein: Wohnzimmer, Salon, Schlafzimmer, Esszimmer. Die Küche, das Badezimmer und die Toilette erscheinen niemals in der Zahl.
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Es handelt sich nicht nur um eine Konvention. Um als Hauptzimmer qualifiziert zu werden, muss ein Raum mindestens 9 m² groß sein und eine Deckenhöhe von mindestens 2,20 m aufweisen. Eine niedrige Mezzanine oder eine Nische von 7 m² verwandelt also ein F2 nicht in ein F3, auch wenn ein wenig scrupelloser Immobilienmakler das Gegenteil glauben machen könnte.
Zu verstehen, was eine F1, F2 oder F3 Wohnung ist, beginnt mit dieser Regel zur Mindestfläche, die viele Unterschiede zwischen der Beschreibung einer Anzeige und der Realität bei der Besichtigung erklärt.
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F, T oder P: drei Buchstaben für dasselbe
Ist Ihnen aufgefallen, dass einige Anzeigen T2 und andere F2 für eine identische Wohnung schreiben? F, T und P bezeichnen genau dieselbe Berechnungsmethode. F steht für “Funktion”, T für “Typ”, P für “Raum”. Die Zahl, die folgt, ist immer die Anzahl der Hauptzimmer.
Die Verwendung variiert je nach Region und den Gewohnheiten der Fachleute. Der Buchstabe T dominiert in den aktuellen Anzeigen. Der Buchstabe F bleibt in der Alltagssprache und bei Notaren gebräuchlich. Das Kürzel P taucht noch sporadisch in einigen Städten im Süden, wie Marseille, auf.
Ein F3, ein T3 und ein P3 entsprechen also alle einer Wohnung mit drei Hauptzimmern, typischerweise einem Wohnzimmer und zwei Schlafzimmern, plus den Nebenräumen (Küche, Badezimmer, Toilette).
F1, F2, F3: konkrete Zusammensetzung jedes Wohnungstyps
Das F1: ein einziges Wohnraum
Ein F1 besteht aus einem einzigen Hauptzimmer, das sowohl als Wohnzimmer als auch als Schlafzimmer dient. Die Küche ist von diesem Raum getrennt, auch wenn sie sehr klein sein kann. Die separate Küche unterscheidet das F1 vom Studio, wo Wohnraum und Küchenbereich denselben Raum teilen.
Dieser Unterschied scheint auf dem Papier nebensächlich. In der Praxis verändert er den Alltag: Kochgerüche, Möbelanordnung, Raumgefühl. Ein F1 mit geschlossener Küche bietet eine bessere Trennung der Nutzungen als ein Studio mit vergleichbarer Fläche.
Das F2: ein Wohnzimmer und ein Schlafzimmer
Das F2 umfasst zwei Hauptzimmer, meist ein Wohnzimmer und ein separates Schlafzimmer mit einer Tür, die schließt. Dies ist das bevorzugte Format für Paare oder Personen, die im Homeoffice arbeiten und ihren Ruhebereich isolieren müssen.
Die Küche kann offen zum Wohnzimmer oder geschlossen sein. Eine offene Küche schafft keinen zusätzlichen Raum: Sie bleibt ein funktionaler Bereich, der nicht in die Zählung einfließt.
Das F3: zwei separate Schlafzimmer
Drei Hauptzimmer: ein Wohnzimmer und zwei separate Schlafzimmer. Das F3 eignet sich für kleine Familien oder für jeden, der zusätzlich zu seinem Schlafzimmer ein eigenes Büro wünscht.
Ein oft vernachlässigter Punkt: In einem F3 müssen beide Schlafzimmer jeweils die Schwelle von 9 m² und 2,20 m Deckenhöhe einhalten, um gezählt zu werden. Eine als F3 angegebene Wohnung mit einem “Schlafzimmer” von 8 m² ist in Wirklichkeit ein F2 mit einem zusätzlichen Raum.
Studio, F1 bis, Duplex: die Fälle, die Verwirrung stiften
Mehrere Begriffe kreisen um diese Klassifizierung und verwirren die Leserschaft der Anzeigen. Hier sind die Unterscheidungen, die man beachten sollte:
- Das Studio ähnelt dem F1, aber die Küche ist nicht getrennt. Wohnraum und Küchenbereich bilden einen einzigen Raum. Das Badezimmer bleibt unabhängig.
- Das F1 bis (oder T1 bis) bezeichnet ein F1, dessen Hauptzimmer eine Nische, eine Alcove oder eine ausreichend große Mezzanine enthält, um dort eine Schlafgelegenheit einzurichten, ohne jedoch einen geschlossenen Raum zu bilden, der die Flächenkriterien erfüllen würde.
- Das Duplex oder das Triplex beschreibt die Verteilung auf zwei oder drei Ebenen, nicht die Anzahl der Zimmer. Ein Duplex kann ein F2, ein F3 oder ein F5 je nach Konfiguration sein.
Fläche und Anzahl der Zimmer: zwei ergänzende Informationen, die man kombinieren sollte
Die Anzahl der Zimmer sagt nichts über die Gesamtfläche aus. Ein F2 kann 30 m² in einem alten Pariser Gebäude messen oder diese Fläche in einem neuen Bau in der Peripherie deutlich überschreiten.
Bei der Wohnungssuche ermöglicht die Kombination des Typs (F1, F2, F3) mit der Wohnfläche eine realistische Einschätzung der tatsächlichen Größe jedes Zimmers. Ein kleines F3 kann weniger komfortable Schlafzimmer bieten als ein geräumiges F2.
Für eine Mietinvestition hat diese Unterscheidung direkte Auswirkungen auf die Miete pro Quadratmeter und auf das Profil der Mieter. Ein gut gestaltetes F1 in einem Studentenviertel vermietet sich schnell. Ein kompaktes F3 in derselben Gegend könnte Schwierigkeiten haben, einen Mieter zu finden, da Familien ebenfalls nach Platz suchen.
Die Klassifizierung F1, F2 oder F3 bleibt ein nützliches Hilfsmittel, um Anzeigen zu filtern und Immobilien zu vergleichen. Sie ersetzt nicht die Besichtigung, bei der man überprüft, dass jedes Zimmer die Kriterien der Mindestfläche erfüllt und dass die Anordnung einem tatsächlichen Gebrauch entspricht. Die Zahl nach dem Buchstaben gibt eine Richtung vor, der Grundriss und der Quadratmeter geben die Antwort.