Der französische Mietmarkt ist in den meisten Metropolregionen und attraktiven Mittelstädten weiterhin angespannt. Steigende Mieten, strengere Auswahlkriterien der Vermieter und das seit Januar 2025 geltende Vermietungsverbot für Wohnungen der Energieeffizienzklasse G machen die Wohnungssuche zu einer Aufgabe, die mehr Vorbereitung erfordert als das bloße Durchsehen von Anzeigen. Wer versteht, nach welchen Kriterien Bewerbungen gefiltert werden, kann seine Strategie bereits vor der ersten Besichtigung anpassen.
Mietpreisbremse und Energieausweis: Zwei gesetzliche Kriterien, die vor der Bewerbung zu prüfen sind
Die meisten Interessenten vergleichen Anzeigen ausschließlich anhand der Warmmiete. Dabei bleiben zwei gesetzliche Regelungen unberücksichtigt, die nach der Unterzeichnung des Mietvertrags – oder sogar schon davor – entscheidend sein können.
In Gemeinden mit Mietpreisbegrenzung muss jede Anzeige eine Referenzmiete und eine erhöhte Referenzmiete ausweisen. Vermieter dürfen einen Mietzuschlag verlangen, müssen diesen jedoch mit außergewöhnlichen Ausstattungs- oder Lagevorteilen begründen. Wer vor der Besichtigung die erhöhte Referenzmiete prüft, bewirbt sich nicht auf eine Wohnung, deren Miete möglicherweise angefochten oder neu verhandelt werden kann.
Das zweite Kriterium betrifft den Energieausweis. Seit dem 1. Januar 2025 dürfen Wohnungen der Energieeffizienzklasse G im französischen Mutterland nicht mehr vermietet werden. Bei einer Besichtigung sollte man sich den vollständigen Energieausweis zeigen lassen – nicht nur das in der Anzeige abgebildete Label. So lässt sich prüfen, ob die Einstufung zu den angegebenen Heizkosten passt. Eine Wohnung der Klasse F darf noch vermietet werden, wird aber in den kommenden Jahren ebenfalls unter ein Vermietungsverbot fallen.
Wer eine Mietwohnung auf Au Comptoir de l’Immobilier sucht, findet diese Angaben bereits in den Anzeigen. Das erleichtert die Vorauswahl.
Bewerbungsunterlagen für eine Mietwohnung: Was gesetzlich zulässig ist und worauf es ankommt
Auf dieselbe Wohnung bewerben sich mitunter Dutzende Interessenten. Die Bewerbungsunterlagen werden dann zum wichtigsten Auswahlkriterium für den Vermieter. Zwei Aspekte verdienen besondere Aufmerksamkeit: die gesetzliche Zulässigkeit und die Übersichtlichkeit.
Gesetzlich zulässige Nachweise
Vermieter dürfen nicht beliebige Unterlagen verlangen. Welche Nachweise sie anfordern dürfen, ist per Verordnung geregelt. Wer diese Liste kennt, kann die Herausgabe unzulässiger Dokumente verweigern – etwa von Kontoauszügen oder einer Bescheinigung des Arbeitgebers über die persönliche Situation – und die Risiken bei der Erhebung sensibler Daten begrenzen.
- Gültiger Identitätsnachweis, Arbeitsvertrag oder Tätigkeitsnachweis, die letzten drei Gehaltsabrechnungen oder bei Selbstständigen die letzten beiden Jahresabschlüsse
- Letzter Steuerbescheid, aktueller Wohnsitznachweis (Mietquittungen oder Bescheinigung über eine unentgeltliche Unterkunft)
- Bürgschaftsnachweis mit denselben Unterlagen oder eine Visale-Garantie für berechtigte Bewerber
DossierFacile nutzen, um die Bewerbung übersichtlich zusammenzustellen
DossierFacile ist ein kostenloser öffentlicher Dienst, mit dem sich eine geprüfte digitale Bewerbungsmappe erstellen lässt. Das System prüft, ob alle Unterlagen vollständig sind, und erstellt einen Link zum Teilen. Eine Bewerbungsmappe über DossierFacile lässt sich nach einer Besichtigung in wenigen Sekunden versenden – ein wichtiger Vorteil in einem Markt, in dem Schnelligkeit oft über den Ausgang entscheidet.
Der Dienst garantiert nicht, dass der Vermieter die Bewerbung auswählt. Er stellt jedoch sicher, dass die Unterlagen vollständig und übersichtlich sind – zwei Kriterien, an denen viele unzureichend vorbereitete Bewerbungen scheitern.
Strategie bei der Wohnungssuche: mehr als die großen Immobilienportale
Die großen nationalen Portale (SeLoger, Leboncoin, PAP) zu durchsuchen, ist naheliegend. Der Nachteil: Die meisten Interessenten tun genau dasselbe – und zwar zur selben Zeit. Es lohnt sich daher, auch weitere Möglichkeiten zu nutzen.
Lokale Immobilienagenturen veröffentlichen ihre Angebote manchmal zuerst auf der eigenen Website, bevor sie diese auf den großen Portalen einstellen. Wer die Agenturen im gewünschten Viertel direkt kontaktiert, kann Wohnungen finden, für die noch keine Dutzenden Bewerbungen eingegangen sind. Lokale Anzeigen erscheinen oft mehrere Tage vor der Veröffentlichung auf den großen Portalen.
Nachbarschaftsnetzwerke und Facebook-Gruppen zur Wohnungssuche in einer bestimmten Stadt sind weniger strukturierte, aber mitunter effektive Kanäle für private Vermietungen. Der Nachteil: Da die Anzeigen nicht überprüft werden, ist besondere Vorsicht vor Betrugsversuchen geboten – etwa bei der Aufforderung, vor der Besichtigung Geld zu überweisen, oder bei Anzeigen ohne genaue Adresse.
Realistisches Mietbudget: Kosten, die Online-Rechner nicht berücksichtigen
Die Faustregel, dass die Miete nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens betragen sollte, ist weithin bekannt. Vermieter und Agenturen nutzen sie als Auswahlkriterium. In dieser Rechnung bleiben jedoch mehrere Kosten unberücksichtigt, die das tatsächliche Budget der Mieter belasten.
- Umlagefähige Nebenkosten wie Kaltwasser, Reinigung der Gemeinschaftsflächen und Müllabfuhr unterscheiden sich stark von Gebäude zu Gebäude. Bei zwei Wohnungen mit gleicher Miete können sie einen erheblichen Kostenunterschied ausmachen
- Die für alle Mieter verpflichtende Hausratversicherung, deren Beitrag von Wohnfläche, Lage und gewähltem Versicherungsschutz abhängt
- Die tatsächlichen Energiekosten, die nicht nur von der Energieeffizienzklasse, sondern auch von der Heizungsart (Einzel- oder Zentralheizung) und der Dämmung der Fenster abhängen
- Die Kaution (eine Monatsmiete ohne Nebenkosten bei einer unmöblierten Wohnung, zwei Monatsmieten bei einer möblierten Wohnung), die beim Einzug zunächst gebundenes Kapital erfordert
Wer zwei Wohnungen nur anhand der Miete vergleicht, erhält ein verzerrtes Bild der tatsächlichen Kosten. Bei der Besichtigung nach der Aufschlüsselung der Nebenkostenvorauszahlungen und der letzten Jahresabrechnung zu fragen, vermittelt ein verlässlicheres Bild der monatlichen Gesamtkosten.
Wohnungsbesichtigung: Diese technischen Details sollten Sie prüfen
Eine Besichtigung dauert selten länger als fünfzehn Minuten. Die begrenzte Zeit verleitet dazu, sich auf den Gesamteindruck zu konzentrieren – Helligkeit, Sauberkeit und Grundriss – und technische Details zu übersehen, die den Wohnkomfort im Alltag beeinflussen.
Den Wasserdruck an den Wasserhähnen testen, die Rollläden und Fenster auf ihre Funktion prüfen, den Zustand der Badfugen begutachten und nach möglichen Feuchtigkeitsspuren an der Decke oder im unteren Wandbereich suchen: All das dauert jeweils weniger als eine Minute. Technische Mängel, die nicht im Übergabeprotokoll festgehalten werden, können beim Auszug dem Mieter angelastet werden.
Wer den Stromzähler, die im Eingangsbereich ausgehängte Nebenkostenübersicht und den vollständigen Energieausweis fotografiert, kann die Wohnungen später anhand konkreter Daten vergleichen, statt sich auf ungefähre Erinnerungen zu verlassen.
Auf dem Mietmarkt zahlt sich Vorbereitung mehr aus als Glück. Vollständige Unterlagen, die innerhalb einer Stunde nach der Besichtigung verschickt werden, ein Budget, das über die reine Miete hinausgeht, und Kenntnisse der geltenden Vorschriften garantieren zwar nicht, dass man gleich die erste besichtigte Wohnung bekommt. Sie verringern jedoch die Zahl der erfolglosen Bewerbungen erheblich.
